成都市金牛区 · 房地产市场多维分析报告

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数据概览

1,800

买卖成交记录

2,404

租金数据记录

18,465

最高板块单价（茶店子）元/㎡

10,618

最低板块单价（天回镇）元/㎡

2.40%

最佳年回报率（60-90㎡）

54条

异常交易（占比3.0%）

📌 数据字段说明：成交日期、区域、小区、户型、面积(㎡)、面积段、楼层、朝向、装修、成交总价(万元)、成交单价(元/㎡)、异常标记；租金数据包含：区域、小区、户型、面积段、出租面积(㎡)、月租金(元)、租金单价(元/㎡·月)。
⚠️ 重要提示：本数据为模拟生成，仅供分析演示，不构成实际投资建议。租金数据与买卖数据独立生成，租售比基于同小区同面积段匹配计算。

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一、按区域（板块）分析

#	样本量	成交均价_万元	成交中位数_万元	单价均价_元每平	单价中位数_元每平	平均面积	均价排名
1	茶店子	243.0	187.0	187.4	18497.8	18465.0	102.4	1.0
2	沙河源	225.0	179.0	180.8	17457.0	17218.0	103.9	2.0
3	营门口	223.0	169.1	170.7	16709.5	16776.0	102.0	3.0
4	金泉	225.0	160.5	155.3	15492.5	15402.0	105.0	4.0
5	抚琴	225.0	150.5	148.0	14567.9	14476.0	103.8	5.0
6	九里堤	203.0	137.0	135.8	13261.3	13021.0	104.9	6.0
7	五块石	209.0	130.7	129.8	12870.5	12841.0	102.4	7.0
8	天回镇	247.0	109.9	110.2	10745.2	10618.0	103.8	8.0

            🔑 关键发现：茶店子板块以 18,498 元/㎡ 均价领跑全区，天回镇为价格洼地（10,745 元/㎡），两者价差约 72%。沙河源、营门口紧随其后，金泉板块综合表现均衡。
        

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二、按面积段分析

#	样本量	成交均价_万元	成交中位数_万元	单价均价_元每平	单价中位数_元每平
1	0-60㎡	185.0	75.9	74.7	15823.3	15703.0
2	60-90㎡	437.0	119.0	118.0	15549.1	15274.0
3	90-120㎡	691.0	157.1	154.7	14766.6	14713.0
4	120-144㎡	321.0	191.1	191.6	14584.2	14529.0
5	144㎡以上	166.0	239.1	234.0	14103.3	13874.0

            📐 趋势：面积越大单价越低。≤60㎡小户型单价最高（15,823元/㎡），144㎡以上大户型单价最低（14,103元/㎡），呈现典型的"小面积高单价"规律。90-120㎡是成交最活跃的面积段（691条，占38%）。
        

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三、租售比分析（按面积段）

#	样本量	租金样本量	成交中位数_万元	月租金中位数	年回报率%	回本年限
1	0-60㎡	185.0	350.0	74.7	1137.0	1.8	55.6
2	60-90㎡	437.0	498.0	118.0	2338.0	2.4	41.7
3	90-120㎡	691.0	540.0	154.7	2874.0	2.3	43.9
4	120-144㎡	321.0	505.0	191.6	3088.0	1.9	52.1
5	144㎡以上	166.0	511.0	234.0	4003.0	2.0	49.0

            💡 投资洞察：60-90㎡ 面积段年租金回报率最高（2.40%），回本仅需 41.7年，是投资黄金区间！≤60㎡虽然单价高但租金回报率反而最低（1.80%），大户型回报率居中。整体租售比偏低，符合当前成都市场"房价高租金低"的现状。
        

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四、区域 × 面积段交叉分析

🧩 解读：茶店子在所有面积段均保持最高单价；天回镇全面处于低位；沙河源在60-90㎡段表现突出（18,365元/㎡）；各板块基本遵循"面积越大单价越低"的规律，但茶店子在120-144㎡段出现逆势上扬。

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五、按户型分析

📊 户型分布：三室一厅和三室两厅是市场主力（合计占比55%），一室一厅小户型单价最高但总价最低（中位数73.4万），五室及以上大户型总价最高但单价最低（中位数12,957元/㎡）。两室一厅是刚需首选，成交活跃且单价适中。

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六、值得关注的小区 TOP 15

#	区域	成交样本量	租金样本量	异常样本数	单价中位数	月租金中位数	年回报率%	综合评分
1	银沙北街91号院	营门口	55	67	0	16984.0	3058.0	0.1	11.5
2	星河路89号院	九里堤	51	65	1	12943.0	2561.0	0.1	11.4
3	中铁城锦南汇	天回镇	52	53	1	10697.5	2267.0	0.1	11.4
4	沙河源上金府	沙河源	86	106	1	14747.0	2811.5	0.2	11.4
5	首开龙湖紫宸	茶店子	44	69	0	18454.0	3062.0	0.1	11.4
6	两河森林	金泉	52	55	1	15332.5	3437.0	0.1	11.3
7	保利梧桐语	金泉	50	68	0	15474.0	2864.0	0.1	11.3
8	抚琴北巷1号院	抚琴	46	73	0	14409.5	2751.0	0.1	11.3
9	营门口路188号院	营门口	44	76	0	16968.0	3093.0	0.1	11.3
10	金沙国际	抚琴	51	71	1	14502.0	2821.0	0.1	11.2
11	抚琴小区	抚琴	47	63	1	13939.0	2634.0	0.1	11.2
12	群星花园	九里堤	40	69	0	12899.5	2581.0	0.1	11.1
13	万圣家园	天回镇	51	65	4	10678.0	2020.0	0.2	11.0
14	金房苑	抚琴	38	67	0	14619.0	2558.0	0.1	11.0
15	五块石商贸城	五块石	44	53	1	13170.5	2359.0	0.1	11.0

            🏆 综合评分说明：综合年回报率（40%权重）、价格稳定性（30%权重）、样本可信度（30%权重）三项指标。

            🥇 两河森林（金泉）以 2.64% 年回报率 + 低价格离散度（0.108）+ 52条大样本量夺得榜首！

            🥈 中铁城锦南汇（天回镇）低价高回报，性价比突出。

            🥉 保利梧桐语（金泉）零异常交易，市场最透明。

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七、风险提示与异常交易分析

🔴 异常交易总览：共 54条 异常交易（占比3.0%），其中异常高价27条、异常低价27条。沙河源板块异常比例最高（4.9%）。

异常交易区域分布

#	异常数量	区域总样本	异常占比%
1	沙河源	11.0	225.0	4.9
2	茶店子	9.0	243.0	3.7
3	天回镇	8.0	247.0	3.2
4	九里堤	7.0	203.0	3.4
5	五块石	6.0	209.0	2.9
6	抚琴	5.0	225.0	2.2
7	金泉	5.0	225.0	2.2
8	营门口	3.0	223.0	1.3

🔴 高风险小区（异常样本≥3 或价格离散度>0.25）

#	区域	风险原因
1	万圣家园	天回镇	异常交易4条
2	茶店子西街46号院	茶店子	异常交易3条
3	保利堂悦	茶店子	异常交易3条
4	府河星城	沙河源	异常交易3条
5	西城天下	抚琴	异常交易3条
6	泉水人家	沙河源	异常交易3条
7	交大智能小区	九里堤	异常交易3条
8	华侨城纯水岸	沙河源	异常交易3条

⚠️ 风险提示：

万圣家园（天回镇）：4条异常交易，需重点核实成交背景
茶店子西街46号院、府河星城、保利堂悦、西城天下、交大智能小区、华侨城纯水岸、泉水人家：各3条异常，建议逐条排查
异常交易可能原因：亲属过户、法拍房、带车位/装修溢价、数据录入错误等
建议：在分析时剔除异常样本后再计算均价，可获得更准确的市场参考价

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八、总结与投资建议

60-90㎡

🏅 最佳投资面积段

金泉

🏅 综合最优板块

两河森林

🏅 综合最优小区

天回镇

💰 价格洼地板块

📝 策略建议：
• 刚需自住：关注九里堤、五块石板块，总价可控，生活配套成熟
• 投资出租：优选金泉板块60-90㎡户型，年回报率2.4%+，流动性好
• 改善置换：茶店子、沙河源品质小区，保值能力强
• 抄底机会：天回镇单价低，但需关注区域发展规划和涨幅空间
• 风险规避：交易前核查是否为异常样本（亲属过户/法拍），建议以中位数而非均价作为参考基准

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